尽管东莞早在年初就取消了首套房贷利率下限字头并出台了多项楼市利好政策，东莞多但与往年相比，片区今年的房价房“小阳春”还是稍显逊色。

近日，下跌东莞市住建局发布了《2024年3月东莞市商品住宅网上签约销售情况》以及《2024年3月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况》两份报告。超成

从报告数据来看，镇街3月东莞楼市环比2月“量涨价跌”字头由于低价成交项目网签增多，东莞多拉低整体成交均价，片区新房网签均价约27126元/平，房价房价格同比下跌了约18%、下跌环比下跌了约5%。超成成交数据较2月情况相比有所改善，镇街3月东莞新房成交环比2月上涨了约35%字头二手房成交环比涨了约118%。

具体来看，东莞的4个街道和28个镇中东莞有18个镇街房价下跌，13个镇街价格上涨（东莞的行政划分主要由4个街道和28个镇组成）。

其中，南城街道价格最高，达到了4.7万元/平方米，其次为松山湖高新区，房价也超过了4万元/平。

但全市范围来看，3月东莞仅有5个镇街房价超3万元/平方米，分别是南城、松山湖、东城、滨海湾新区、长安，均为经济较发达的核心镇街。

其余镇街的房价均回落至3万元/平以下，更有一半的镇街房价仅为“1字头”，各片区之间的分化较为明显。

3月东莞市商品住宅网上签约销售情况 数据图片来源：东莞住建局官网

据东莞乐居介绍，3月东莞的新房降价潮范围持续扩大，有越来越多楼盘加入到了降价促销行列。部分位于非核心镇街的楼盘还打出清盘特惠、清栋特惠的噱头低价出货，也取得了不错的去化效果。

成交表现上，3月东莞全市一手住宅成交过百套的镇街只有两个，分别是位于滨海片区的虎门镇和位于临深片区的塘厦。

虎门镇凭借南部湾万科城5期、金众柏悦公馆等项目的持续热销，3月共售出261套房源，排名第一，成交均价在22576万元/平方米；塘厦镇紧随其后，售出了115套房源，成交均价为24364万元/平方米。

但与此同时，也有超4成的镇街成交不足30套，更有镇街零成交。

二手房市场上，3月东莞全市共成交了1889套房源，环比2月涨约118%，主要是由于2月受春节假期网签量较低的影响。

其中，有7个镇街成交过百套，10个镇街月成交不足30套。3月二手住宅成交量排名前5位的镇街分别是：南城（162套）、常平（153套）、樟木头（132套）、塘厦（129套）、东城（126套）。

值得关注的是，3月东莞挂牌量创下了近半年新高，单月挂牌总数甚至高于1月、2月加起来的总和，达到了4911套。

但价格却在持续下跌，环比2月再跌4%，达到18348元/平方米，已连续4个月价格在2万/平以下，说明当前市场环境下，东莞的二手业主对于价格的期望不断降低，二手房市场“以价换量”的现象仍在持续。

另外，就3月楼市来看，东莞几乎没有纯新盘入市，拿证推新的旧盘也非常少，楼市整体主要以去库存为主。

据东莞住建局，截至3月底，东莞全市新建商品住宅库存面积为518.82万平方米，套数为44689套。按照近一年东莞新房的去化速度，大约需要20个月才能消化完。

从区域来看，东莞目前楼市库存主要集中在塘厦、凤岗、茶山、南城、麻涌等6个镇街，新房库存均超2000套。值得关注的是，塘厦、凤岗两镇库存超过了4000套。

塘厦和凤岗是东莞临深片区比较有代表性的两个区域，深受深圳外溢购买力的影响。因此在2015年深圳客大举进攻东莞楼市之后，临深片区的房价也随之大幅攀升。

凤岗镇三面临深，也是临深三镇（塘厦、清溪、凤岗）里地理位置与深圳关联度最深的，东临深圳龙岗中心城和横岗，南临平湖，西临观澜，半小时可通达深圳罗湖、福田各地，莞深通勤十分便利，因此在前些年深受深圳购房者的喜爱。

也因此在之前市场行情好的时候，有大量新盘项目供应，造成短期供应量暴增，而近两年来受政策调控以及东莞房价逐年上涨等因素影响，深圳人在东莞买房的比重也在逐年下降，整体销售不畅也导致临深片区面临着大量库存积压。

业内人士指出，接下来，东莞在“金三银四”传统销售旺季结束以后，市场热度会有所下降，伴随于此卖家的预期也会相应降低，预计在二手房领域议价空间将会继续加大。

另外，东莞的豪宅万科松樾上周再次迎来加推。据东莞住建局，本次万科松樾备案了6套房源，主推建面约1675-1857平方米的超大别墅产品，整体备案均价53112.72元/平方米，单套总价近1亿元，价格再创新高。

万科松樾位于松山湖片区的悦榕庄酒店旁，地理位置优越。松山湖的豪宅一贯都很受本地投资者和深圳购房者的喜爱，如今价格再创新高，如果项目后续开盘去化良好，也有望给东莞楼市提升一波热度。